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2018第一波楼市政策释放何种信号

据中原地产统计数据显示，2017年全国近110个城市与部门（县级以上）发布的楼市调控政策次数多达270次以上。而在去年高强度调控的态势下，2018年伊始，多地再度发布楼市政策，但这一次调控对于楼市而言不是进一步加紧，而是从一定程度上放松了 那么，对于楼市而言，这样的政策调整又意味着什么呢？

（图片来源：互联）

两地为楼市政策 松绑

相比于2017年不断收紧的调控态势，2018年伊始楼市政策就出现了 松绑昨天 的迹象。

1月5日，兰州市发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行房地产调控政策进行调整。该通知的内容包括：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不用再提供社保证明和纳税证明；个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同签时间为准），自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。

对于兰州市出台的政策，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，兰州新房库存上升较快，市场供大于求，现在的调整政策属于完善调控，有利于消化当地的一手房库存。

易居研究院智库中美柱兰属心研究总监严跃进也表示，对于兰州房地产市场来说，市场过热的现象过半都集中在市区。 考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既能去库存也可以防范炒房，具有积极意义。

除了兰州外，南京也在变相为楼市 松绑 。

1月7日，南京市政府发布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷款120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，落户宽松，购房首套不限购，提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要吸引人才政策。从目前来看，一线城市限购严格，房价居高不下，使得很多人才难以落地。在这种情况下，二三线城市的房价相对较低，若放松购房条件，再有购房补贴，显然更能吸引人才的流入。

一城多策 料成新趋势

对于上文提到的楼市新政策，张大伟炉霍小檗表示，本轮房地产调控最大的特点是 一城一策 ，而分类调控是本轮调控的主要基调。在房地产发展平稳健康的总体要求下，未来的政策走向不仅仅是 一城一策 ，而是 一城多策 。

而对于本次政策的调整，兰州市住房保障和房产管理局在说明中也表示，此举是进一步贯彻 坚持房子是用来住的，不是用来炒的 的定位，落实全国住房城乡建设工作会议关于 抓好房地CST⑸0型冲击试样缺口投影仪是检查夏比V型和U型冲击试样缺口加工质量的专用光击试样缺口的要求产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展 的有关工作要求，根据兰州市房地产市场的运行实际，因区施策、精准调控的结果。

兰州财经大学房地产系主任刘选认为，兰州此举是针对本地房地产市场实际情况的分类调控，既照顾到实际购房者首次置业和改善型需求等刚性需求的释放，又符合供给侧改革的要求，限购在部分地区 松绑 将加快这些区域房地产去库存的进度。

而对于未来是否会有更多城市效仿兰州进行政策调整，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，像兰州这样放松限购政策的做法，未来还是会有一些城市跟进，特别是东北地区、中西部地区的一些三四线城市。

张大伟也认为，后续还有城市会出现政策调整，过去部分城市的 一刀切 限购并不利于市场的平稳，预计更多的城市将执行 一城多策 ，实现调控的多样化。

此外，严跃进预计，后续对于一些省会城市来说，郊区市场的购房政策会适当放松，而市区房源不多且房价容易被炒高，所以政策 松绑提高能效 的可能性相对不大。

在1月6日开幕的厦门市十五届人大二次会议上，厦门市市长庄稼汉代表厦门市人民政府作《政府工作报告》，提出了2018年厦门市政府的奋斗目标和工作重点。在房地产方面，报告提出，今年厦门将健全完善房地产市场调控长效机制，推进租购并举住房制度建设，实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设，促进房地产市场的平稳健康发展。

基于这些，业内人士分析预测，2018年房地产行业将坚持 房住不炒 定位，政策向 一城多策 的分类调控方向迈进。

未来楼市走势如何

2017年，房地产政策坚持 房子是用来住的，不是用来炒的 的基调，地方上以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。

对于2018年的全国房地产市场走势，中国指数研究院常务副院长黄瑜分析说，根据 中国房地产业中长期发展动态模型 的测算，2018年全国房地产市场会呈现 成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长 的特点。

本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场会下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中，一线城市销售面积将保持平稳；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降；三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落的影响，预计全年会保持平稳。 黄瑜强调说。

链家研究院院长杨现领也獐牙菜属表示，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定态势。具体来看，2018年不同城市的走势会有明显差异。

其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期需求的积累，市场将会小幅回暖，预计2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但房价总体将保持平稳。

二线城市内部市场的表现将会继续分化。2017年弱二线城市（大连、长沙、西安等）和调控政策虽严厉，但 补涨 的城市（杭州、成都等）表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计阳春2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市（厦门、天津、南京等）调控后市场出现大幅降温，其2018年的市场走向与一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。

过去一年，在一线城市的房价受到严控之时，三四线城市房价的大涨已成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为，2017年三四线城市市场 繁荣 的部分原因，是一二线城市调控溢出效应所致。目前，由于大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线城市的成交难以持续，预计2018年三四线城市市场将会迎来降温。

此外，多位专家均看好2018年住房租赁市场的发展前景。杨现领分析称，2017年，在购租并举、租购同权等一系列红利政策的刺激下，住房租赁市场得到了崛起。未来解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求，为他们提供以可支付为核心的配套资源及服务，是租赁行业需要首先考虑的突破口。（王轶辰 武新）